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修繕は公共施設の工事経験も豊富なヤマゴにお任せ
マンションやアパートの美観と安全性を保つためには、定期的な大規模修繕工事が必須です。しかし大規模修繕工事には高額な費用と長い工期がかかるため、トラブルに巻き込まれるケースも珍しくありません。ヤマゴは公共施設などBtoBの工事経験も豊富なため、トラブルを未然に防ぎながら高品質な工事を行います。
大規模修繕工事の内容やよくあるトラブルの事例
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大規模修繕工事とは何か
マンションやアパートの大規模修繕工事とは、建物の経年劣化を防ぐために予防的に行う工事です。優れた建築資材だとしても経年劣化を免れず、放置すると耐震性や防水性に問題が生じるため、一定期間ごとに大規模修繕工事を行わなければなりません。
大規模修繕工事はなぜ必要か
先述したとおり、建物の耐震性や防水性を維持するためには定期的な大規模修繕工事が必須です。建物に大きなダメージが及ぶことを避け、資産価値を維持・向上させるためには、定期的なメンテナンスが必要になります。
建物を守るうえでもっとも重要なのは、コンクリート内部の劣化を抑えることです。コンクリートの内部には鉄筋があり、鉄筋が錆びると建物の強度が下がります。この原因となるのが建物のひび割れや亀裂を経由した水・空気の侵入であり、深刻なトラブルを防ぐためには劣化が軽度なうちに発見し、修繕することが大切です。
修繕と改修はどのように違うのか
修繕とよく似た言葉に改修がありますが、以下のように明確な違いがあります。
| 修繕 | 建築当時の水準まで機能や性能を回復させる工事 |
|---|---|
| 改修 | 建築当時よりも機能や性能を高めてより良い建物にする工事 |
目的に応じて適切な工事を依頼することがポイントです。
大規模修繕工事で押さえるべき3つのポイント
大規模修繕工事でポイントとなるのは「費用」「期間」「周期」です。それぞれを細かく見ていきましょう。
大規模修繕工事の費用は1戸あたり130万円～150万円
大規模修繕工事の費用相場は1戸あたり130万円～150万円です。マンション・アパートの場合、総額の工事費は数千万円～数億円にのぼります。一括で捻出するのは難しい金額のため、一般的には管理組合が「修繕積立金」を毎月徴収して、大規模修繕工事の費用を貯蓄しています。
大規模修繕工事の期間は1年～2年
大規模修繕工事の期間は、計画から着工までをトータルすると1年～2年です。工事そのものにかかる期間は、マンション・アパートの規模によっても異なりますが、3ヶ月～4ヶ月程度となることが一般的です。
大規模修繕工事の周期は12年～15年に1度
大規模修繕工事の理想的な周期は12年～15年に1度とされています。これは、新築時の建材の保証期間は10年前後に設定されることが多いためです。大規模修繕工事で耐用年数が長い材料を活用すると、周期を15年～18年前後まで延ばせます。
大規模修繕工事の流れ
大規模修繕工事の主な内容と流れをご紹介します。
仮設工事
足場や現場事務所の設営などが仮設工事の主な内容です。塗料の飛散防止や落下防止のために、足場の周りにはメッシュシートを覆います。
下地補修工事
壁や天井などに生じているひび割れを補修します。下地補修が丁寧でなければ、この後に行う塗装工事が十分な効果を発揮しません。
タイル補修工事
タイルが下地から浮いていたり、ひび割れしていたりする場合は補修します。壊れたまま放置すると、剥がれたタイルが落下して通行人に直撃するといった事故につながる恐れがあるため要注意です。
シーリング工事
外壁のつなぎ目などに使われているシーリング材を補修する工事です。この工事により、雨水の侵入を防ぎやすくなることに加えて、断熱性の向上も実現できます。
外壁塗装工事
防水機能などを備えた塗料を使って外壁を塗装します。美観を保つだけでなく、防水・防汚効果を高めるためにも重要な工事です。
鉄部塗装工事
扉や外部階段、手すりなどの鉄部を塗装する工事です。錆びを落としてから塗装することにより、外観と耐久性の両面を改善できます。
防水工事
屋上やバルコニー、廊下などには防水工事を行います。これは雨水や汚れからコンクリートを守る工事であり、建物内部への浸水を防ぐために必要です。
2回目以降の大規模修繕工事は必要な施工内容が異なる
１回目の大規模修繕は新築間もない状態のため、基本的な工事だけで十分に対策ができます。しかし築20年以上が経過すると、雨や紫外線による影響が本格的な劣化となって表れるため、2回目以降の工事はより踏み込んだ施工内容に強化しなければなりません。
また、築30年が経過すると、給排水管やサッシ、玄関ドア、電気設備などの耐用年数も限界を迎えます。時代に合った改修が必要な可能性も高まるため、修繕積立金を引き上げるなど、資金計画は慎重に行う必要があります。
大規模修繕工事のトラブル事例と対処法
大規模修繕工事でよくあるトラブルの事例と対処法をご紹介します。
管理組合の意見がまとまらない
工事の内容や費用などの意見がまとまらず、大規模修繕の依頼ができないケースです。大規模修繕には高額な費用がかかるため、反対意見が出ることは珍しくありません。組合員には大規模修繕の必要性や資金の透明性などを詳しく説明し、理解を得られるように準備しましょう。
工事開始後に施工箇所が増えた
足場を組んでからでなければ劣化状況を確認できない箇所もあり、工事開始後に追加工事が必要になるケースも多いです。施工箇所がいくつも見つかると予算をオーバーする可能性があるため、事前に建物診断を依頼して、施工箇所を細かく確認しておきましょう。
工事開始後に想定外のトラブルが発生した
騒音や異臭など、工事開始後に何らかのトラブルが発生した場合は、まずは施工会社の担当者に相談しましょう。ヤマゴは公共施設などBtoBの施工実績が豊富です。トラブルを未然に防ぐ対策を徹底するほか、万一のトラブル発生時には素早く適切に対応します。